Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze mrp

Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to szczególny rodzaj rachunku bankowego przeznaczonego do gromadzenia środków finansowych wpłacanych przez nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach umowy deweloperskiej. W dużym skrócie jest to ochrona nabywców przed ryzykiem, że deweloper nie wywiąże się z inwestycji lub przeniesienia własności lokalu, a ich środki zostaną utracone.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy uregulowany jest w Prawie bankowym oraz w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z późniejszymi zmianami (tzw. „ustawa deweloperska”). Rachunek ten nie podlega zajęciom komorniczym.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy oznacza dla osoby fizycznej - nabywcy mieszkania - bezpieczeństwo wpłaconych środków. Dzięki mieszkaniowemu rachunkowi powierniczemu bank nie przekazuje środków deweloperowi automatycznie — transfer następuje dopiero po spełnieniu określonych warunków, co znacznie zmniejsza ryzyko finansowe. Proces inwestycyjny jest transparentny - środki są wypłacane dopiero po spełnieniu uzgodnionych warunków.

W przypadku deweloperów mieszkaniowe rachunki powiernicze zwiększają wiarygodność inwestycji w oczach klientów i instytucji finansujących, ułatwiają komunikację z nabywcami — procedura wpłat i wypłat jest jasna, umożliwia finansowanie inwestycji etapami (w przypadku rachunku otwartego).

Mieszkaniowym rachunkiem powierniczym dewelopera zarządza bank, który przelewa środki na konto dewelopera dopiero po spełnieniu warunków, jakie zostały określone w umowie deweloperskiej.

Rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych 
Zgodnie z zapisami prawa rozróżniamy dwie formy rachunków powierniczych: otwarty rachunek powierniczy i zamknięty rachunek powierniczy. 

W przypadku mieszkaniowego rachunku powierniczego w formie zamkniętej wypłata całości kwoty klienta, jaką zdeponował na rachunku powierniczym, ma miejsce dopiero po przeniesieniu praw własności do nieruchomości (lokalu mieszkalnego, użytkowego, o ile jest wskazany w umowie wraz z lokalem mieszkalnym lub domu jednorodzinnego) przez dewelopera na nabywcę. Zaletą tego rozwiązania jest bezpieczeństwo dla nabywcy — środki zgromadzone na rachunku są przekazywane przez bank deweloperowi dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Minusem jest natomiast mniejsza płynność finansowa dewelopera, który musi finansować budowę z własnych środków lub kredytu.

W przypadku rachunków powierniczych w formie otwartej wypłata środków następuje po zakończeniu etapu prac wskazanego w prospekcie informacyjnym dla inwestycji. Główną zaletą tej formy jest możliwość finansowania inwestycji etapami, co ułatwia deweloperowi zarządzanie płynnością i realizację projektu. Jednak mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty to większe ryzyko dla nabywcy – poziom ochrony środków jest niższy niż w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego, gdzie pieniądze są wypłacane dopiero po przeniesieniu prawa własności.

Kiedy rachunek powierniczy jest obowiązkowy
Obowiązek ustanowienia mieszkaniowego rachunku powierniczego wynika z ustawy deweloperskiej — jeśli deweloper sprzedaje lokal lub dom jednorodzinny na podstawie umowy deweloperskiej przed zakończeniem budowy.

Wyjątki przewidziane w prawie: np. sprzedaż lokali gotowych z wyodrębnioną księgą wieczystą może zwalniać z obowiązku rachunku powierniczego. 

Mieszkaniowy rachunek powierniczy — jak to działa
Deweloper zawiera z bankiem umowę o prowadzenie rachunku powierniczego — otwartego lub zamkniętego. Nabywcy lokali wpłacają środki na ten rachunek, a bank prowadzi ewidencję indywidualną dla każdego nabywcy. Środki pozostają „zamrożone” — nie mogą być wypłacone deweloperowi do czasu spełnienia warunków określonych w umowie deweloperskiej (np. etap budowy zakończony, przeniesienie własności). W przypadku rachunku otwartego – po każdym etapie inwestycji bank kontroluje prace dewelopera i dopiero wtedy wypłaca środki. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata następuje po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu praw do lokali na nabywców.

W razie wypowiedzenia umowy prowadzenia rachunku przez bank, deweloper musi w ciągu 60 dni założyć nowy rachunek powierniczy i przelać środki na nowy rachunek, w przeciwnym razie bank zwraca środki nabywcom.

Rachunki powiernicze dla deweloperów: Oferta Alior Banku
Alior Bank proponuje zarówno zamknięte jak i otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze. Koszty mieszkaniowych rachunków powierniczych są zgodne z aktualną Tabelą opłat i prowizji dla klientów biznesowych. Oferta jest dostępna w centrach bankowości korporacyjnej.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to zatem kluczowy instrument ochrony na rynku pierwotnym nieruchomości. Dzięki niemu nabywca ma pewność, że jego środki są gromadzone w sposób bezpieczny, a ich wypłata nastąpi dopiero po spełnieniu określonych warunków przez dewelopera. Deweloper z kolei zyskuje wiarygodność i większą przejrzystość wobec klientów. Warto jednak pamiętać, że samo założenie rachunku powierniczego nie eliminuje wszystkich ryzyk — ważne jest także odpowiednie monitorowanie inwestycji i warunków umowy.